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株式会社 キョーエイ・エンジニアリング

設備改修工事の進め方
 (フィクションも少しあります)

  建物用途
 

A 集合住宅・団地
B 事務所ビル・学校

       
  工事形態
  1 大規模修繕(外装・防水他)工事の中のひとつとしての時
2 給水設備のみ時
3 排水設備のみの時
4 給水設備と排水設備同時改修の時
   
       
  1 工事は営業段階から始まる
   I 設計事務所、コンサル等による図面、仕様書がある場合
    事務所にもよるが、外部丸投げか、ひも付き業者にやらせている場合があるので、「よきにはからえ」的な設計が多く、既設図面の丸写しか、コピーに網掛け程度の図面しかでてこない。ひどい時には図面すら出てこない。(もちろん、そうではない事務所も数少ないが存在する) したがって、居住者対応、使い勝手は設計にほとんど反映されておらず、その上に設計上の問題で、居住者から工事に関するクレームが出た場合でも、責任を業者に転嫁し居住者サイドに立ってものを言うため始末が悪い。本命として手伝っている場合は設計段階からすべて(作業手順もふくめて)やったほうが怪我が少ない。本命業者より、低価格で受注してしまった場合は、実行予算段階であまり予定利益をあげないほうが賢明。
※ 最近は完全なる競争入札が殆どであるが、それでも発注者、監理者の意向が反映する部分が必ず存在している。
※ 提案工事、VE案等出させるだけ出させといてパクル事例は数多く、技術者のプライドより大事なものが多すぎるような気がする。
   II エンドユーザー直、管理会社から見積り依頼を受けた場合
      現在の社会情勢では、特命受注はまず不可能なので、いろいろ考えて受注確立が高い(正当に他業者と比較判断してもらえる)と考えられる場合のみ、一生懸命やる。断ることができない時はお茶を濁す場合もある。
     III  同じ土俵で正当に他業者と比較判断してもらえると判断した場合
      ※ ただ積算して見積書を出すだけではダメ!
@ 現状のシステムの把握(このことさえ疎かにする者がいかに多いことか)
A 組合・オーナー・居住者の把握
  予算をどの程度で考えているか、手元資金か、借り入れか、一時金の徴収が必要か
  住居専用か下駄履きか、飲食店等の休業保証の絡みはないか
  住居人が区分所有者か賃借人か、その割合はどうか
  怖い人、危ない人はいないか
B 改修方法の決定・提案
  -@ 現状と同経路とする案
  -A 現状と別経路とする、システム変更案

  -B 必ず発注者の利益となる別提案を行う(パクラレないように)
C 区分の決定(共用と専有をどのように分けるか)
  -@ 共用部のみで専有部はオプションとする場合
  -A 共用部、専有部も全て行なう場合
D 見積書の作成
  自社積算システムによる
  この後、理事会、専門委員会等でもんでもらい選択肢の一つに入ってきたら次の段階として、全体工程表の作成、各部屋別、日別室内作業手順の作成をおこなう。この資料(提案も含めて)がパクラレないようにするのがかけひきとなる。この段階まできて他業者と同様な接触をしている気配が感じられたら、その時は、、、、、、、、考える。(勝負しないでおりる場合もありえる

      大体ここまでで早くて半年、長ければ2年程度の時間がかかるのが通常
この後、理事会、専門委員会の決定を受け総会で可決されると契約、工事着工となる。
       
       
  2 工事が決定したら
     I 全数室内調査
       
     II  実施工程の作成 【ここで工事の成功が決まる。】
      1部屋あたりの作業手順はすでにできているので経済工程を優先して(工事を行うことは、すでに決定しているので事前説明している1部屋あたりの作業手順に大幅な変更がなければ、経済工程優先で工程を組む。

経済工程とは会社利益が一番あがる工程のことである。製造業でいうところの経済速度とほぼ同義。(だと思う)
      ☆具体的な例でいけば、居住者は入室作業が少なければ少ないほど良い、これは業者も同様である。しかしながら、1部屋つき4日間の作業手順としても、連続4日の場合もあれば、3日連続して中休みをし1日工事を行なう場合もある。特に表装仕上げ(クロス、CF、塗装、他)は1部屋あたりの施工面積が少ないのでできるだけ多くの部屋を1日で施工させたほうが効率が良い。木工事にしても同様である。
       
      作業手順の組み方の基本
      * 1部屋あたりの配管更新速度を基準にして、それに必要な建築工事を組み込む。
* 設備優先とし建築は設備包含工事として考える。
* キーポイントは、設備優先工程であっても
@ 器具付けは表装工事が終わらないとできない。
A 配管は見えなくなってしまうので、どんなに立派な配管をしても仕上げが悪ければ、工事評価は当然低い。(逆もまた真となる場合もある。
       
     III  着 工
      どんなに完璧だと思った工程でも、客先からクレームのない工事はありえない。仕上げ工事などはいつでもやり直しが効くが、設備の基本的機能が改善されない場合や漏水事故がおきた時は頭が痛くなるし、プライドも揺らぎ、懐も寂しくなる。
      想定されるトラブル

@

漏 水
施工不良(絶対あってはならない)と広報不足によるものとがある。ビニール配管でも慢心せずにテストしよう。
 A 更生工事施工時 クリーニング中の配管に穴があく
 B いちゃもん(思い込み、勘違い的なものも含んで)
現場責任者のキャラによるところが多いので、積極的にコミュニケーションをとるとともに住民派閥に巻き込まれないように注意する。
私の例をひとつあげると、水道工事後、テレビの写りが悪くなったと言われたことがあった。 工事とは無関係なことを説明したがご理解いただけなかった。
 C 機能障害
更新後、管内流速があがり夜間水音がするようになった。 給水、排水の場合
水栓を閉めると音がする。(ウォーターハンマー現象) 給水の場合
正圧がかかり、エアー、水が噴出す。 排水の場合
減圧弁を更新したところ水圧が下がった(今までは老朽化のため減圧機能が発揮していなかったものが、そうではなくなったため)
       
     IV 竣 工
       数々の困難と戦っているうちに、いつの間にか竣工引渡し日がやってくる。
管理組合から感謝状を渡され、実行予算より多くの利益まででてしまった。
なんていうことは殆んどないので、、、、、、、、、、たまにはあるかな?たまはにないと困る?

@

各居住者から完了確認書を必ずいただく。
A
竣工図、使用材料、工程写真(客先に出せない写真でも)を最低5年は保存しておく。必ず、アフターが必要となる。
B
現場担当者、協力業者を少なくとも2年程度は手放さない。手直しができなくなる。
       
       
  工事成功へのポイントは
     1 他物件の失敗
     2 改修設計仕様(提案する技術力
     3 現場代理人のキャラ
   4 職人のキャラ
     5 受注金額(決して手抜きではないが、予算が無いとそれなりになってしまう事例が多い)
       
      いい仕事をして、利益を出し、住民の方から感謝される。
(協力業者からも)そんな工事をしたいものだ。



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